martes, 21 de febrero de 2012

NO ME PAGAN EL ALQUILER ¿QUÉ HAGO?

¿Qué hacer cuando el inquilino al que tenemos alquilado nuestro piso, apartamento, casa..., no nos paga?
En primer lugar enviarle un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido a través de Correos, en él deberemos requerirle al pago de las rentas o cantidades debidas y darle un plazo a partir de la recepción del burofax para que pueda abonarlas, así como  las instrucciones para hacer efectivo el pago, por ejemplo, mediante ingreso en una cuenta bancaria haciendo constar su nombre completo, pago al administrador, giro postal... .   No recomiendo el pago en persona porque me he encontrado en ocasiones con posteriores denuncias, falsas o no, de amenazas y agresiones.

El envío del  burofax servirá, además de notificación al inquilino para que nos pague lo que nos adeuda,  para que el arrendatario no pueda evitar el desahucio pagando lo que debe antes del juicio si tenemos que acabar en los Juzgados. Si esta es la opción que queremos deberemos decirlo en la demanda que instemos.

Pasado un mes desde la recepción por parte del inquilino del burofax sin que haya abonado la cantidad reclamada, el propietario podrá reclamar judicialmente   bien sólo el desahucio, bien sólo la reclamación de las rentas debidas o las dos cosas acumuladamente.

 Presentada la demanda solicitando el desahucio, el Juzgado le dará traslado al inquilino, en el domicilio designado en el contrato de alquiler para los actos de comunicación o, si no lo hay, el de la vivienda o local arrendados.  Si el arrendatario es una empresa (persona jurídica), podrá señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.

 Si el inquilino quiere abogado y procurador de oficio, deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales podrá no suspender la celebración del juicio.
 
 Recibida la demanda por el inquilino este podrá:
-Allanarse, es decir, reconocer que adeuda el importe que figura en la demanda y pagar para evitar el desahucio
-Allanarse y no pagar, abandonando el piso o local antes del desahucio, o no
-Oponerse a la demanda argumentando por qué no paga
-No comparecer ni decir nada, abandonando el piso o local antes del desahucio, o no

Si no hemos esperado un mes desde el envío del burofax o no estamos interesados en que se eche al inquilino si paga, el Juzgado, en la citación al arrendatario,  indicará la posibilidad de enervar el desahucio, es decir, dejarlo sin efecto y continuar viviendo en el piso o local alquilados.

Requisitos de la enervación del desahucio:
-que el arrendatario no  hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior o se le haya requerido fehacientemente como mínimo un mes antes de interponer la demanda, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador
-pagar al actor o poner a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio, antes de la celebración de la vista.

 Si el arrendatario enerva el desahucio (paga antes de la vista) el proceso  termina. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

ES DECIR, QUE NO PODEMOS NEGARNOS A RECIBIR EL IMPORTE DE LOS ALQUILERES COMO MEDIO PARA DESAHUCIAR A UN INQUILINO, porque aunque lo hagamos eso no nos permitirá echarlo.

En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que según la ley deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.


Por último apuntar que, además del impago del alquiler, hay otros motivos para instar el desahucio de un inquilino, como por ejemplo, finalización del plazo del contrato, el necesitar el piso para un hijo o para nosotros mismos (divorcio), que se haya subarrendado sin consentimiento o, si es un alquiler de vivienda, que el titular del alquiler no tenga allí su residencia habitual, teniendo en cuenta siempre las cláusulas que hayamos estipulado en el contrato.

68 comentarios:

  1. Hola,¿Me podrías ayudar? Hoy el juzgado le ha comunicado a mi pareja que tiene una deuda como fiador de su hermano de un local que dejó de pagar con una cantidad desorbitada "al menos para nosotros".El hermano es muy listo y es insolvente no tiene vienes a su nombre.¿Mi pareja va a tener que pagar verdad?¿No hay nada que se pueda hacer? Podría demandar a su hermano pero con qué si no puede pagar a un abogado,procurador etc.No tenemos casa propia pero claro mi pareja tiene una nómina que pueden embargar.¡¡¡¡Con hermanos como este!!! ¿Quién necesita enemigos?
    Muchas gracias,aunque no me contestes estoy que me bebo las lágrimas....Saludos.

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    1. Apreciada anónima,
      Lamentablemente tienes razón y tu novio tendrá que hacer frente a la deuda si su hermano no lo hace, pero sería conveniente que supieseis si cuando firmó como fiador lo hizo de forma solidaria con el hermano y si la fianza fue con renuncia de la exclusión, orden y división.
      Si no fue así, según el art. 1830 del Código civil "El fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusión de todos los bienes del deudor". Es decir, que primero tendrán que probar que su hermano no es solvente.
      En cuanto al posible embargo del salario, sólo se puede embargar un porcentaje sobre la cantidad que exceda del salario mínimo interprofesional, que ahora está fijado en 641'40 €, porcentaje que establece el art. 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: "Embargo de sueldos y pensiones.
      1. Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional.

      2. Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a esta escala:
      1º. Para la primera cuantía adicional hasta la que suponga el importe del doble del salario mínimo interprofesional, el 30 por 100.
      2º. Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un tercer salario mínimo interprofesional, el 50 por 100.
      3º. Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un cuarto salario mínimo interprofesional, el 60 por 100.
      4º. Para la cuantía adicional hasta el importe equivalente a un quinto salario mínimo interprofesional, el 75 por 100.
      5º. Para cualquier cantidad que exceda de la anterior cuantía, el 90 por 100."

      Os recomiendo que vayais a consultar con un abogado antes de que se os pase el plazo para contestar u oponeros, él a la vista de la demanda sabrá deciros qué podéis hacer.
      Esperando haberte podido servir de alguna ayuda, me despido atentamente

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  2. Hola, necesitaría un consejo más. Te cuento: en abril de 2012 se traspasó el negocio de hosteleria que existe en un local comercial de mi propiedad y que tengo alquilado a una SL. Mi primer error creo que fue firmar sin tener el nuevo aval bancario en mi poder y fiar la garantia al aval antiguo que tiene vigencia hasta el 2015. El caso es que los "nuevos" inquilinos pagaron mayo (tarde) pero a partir de junio ya no vi un euro. Se les mandó burofax reclamando fehacientemente el 26 de junio y el 27 de julio se interpuso demanda de desahucio. Ahora descubro por casualidad (buscando los nombres en google) que consta en el Registro Mercantil que el 14 de agosto cambia el administrador único de la sociedad, pasando a ser una hermana de uno de los firmantes del contrato que es además la conyuge del otro firmante.
    Mis preguntas son tres:
    1.- El aval bancario anterior tiene validez todavía aunque en él no aparerezca en concepto de que se avala??
    2.- Si han cancelado el aval, hay alguna responsabilidad por parte de la entidad financiera que lo otorgó??
    3.- El hecho de que cambie el admtdor. único de la SL en que me puede afectar??

    A todo esto el local está cerrado desde finales de agosto y de los inquilinos nada se sabe.


    Un saludo y gracias anticipadas

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    1. Apreciado anónimo
      Em primer lugar, disculpas por la tardanza.
      En cuanto al aval bancario, entiendo que es una responsabilidad personal que vincula a la entidad financiera respecto de la actuación de la empresa que lo gestionó, no con la empresa que posteriormente regenta el negocio por traspaso de la primera. De hecho lo normal sería que la primera empresa haya informado de que ha traspasado el negocio y lo cancele.
      En cuanto al cambio de administrador de la última empresa, si esta sigue con actividad en el tráfico mercantil, no hace falta que siga con actividad en tu local, no tendría por qué afectar, la deudora es la empresa no el administrador.
      De todas formas si se han limitado a cerrar persiana, yo instaría un desahucio al menos para poder acceder al local y poder alquilar de nuevo.

      Saludos cordiales

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  3. Gracias por este servicio. Tenemos una duda. Hace tres años la persona a la que habiamos alquilado un local no pagaba y fuimos a juicio con el desahucio y demas. Nunca pago los 1.200 euros que nos debia ni los 4.000 que nos costo el abogado y papeleo, ni IVA.... ¿ Es posible que ahora haya montado un negocio? Si aparece en BOE como que debe dinero o insolvente es que no hay un periodo de tiempo en el que no puede montar nada? Vaya cara dura. Sé que va alquilando locales sin pagar y tan tranquila. Gracias por solucionarme estos asuntos

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    1. Apreciado anónimo, varias cosas me preguntas. Vamos por orden.
      De tu explicación entiendo que hay una sentencia de desahucio pero no sé si en el mismo procedimiento pediste las rentas impagadas o no, y en tal caso si instaste la correspondiente ejecución de sentencia para intentar cobrar la deuda. El plazo para instar dicha ejecución de sentencia es de 5 años y con ello lo que se consigue es que puedas embargar cuentas corrientes, vehículos, prestaciones, bienes muebles ..., según la información que el Juzgado puede obtener o que tú le puedas facilitar, de forma que si sabes que en este momento regenta la deudora/demandada un nuevo negocio en otro local puedes facilitar dicha información al Juzgado y pedir, por ejemplo, que se le embarguen los bienes muebles que haya en él.
      Lamentablemente salvo las listas de morosos (ASNEF, etc...)el BOE no sirve de nada, aunque se haya podido publicar en él la sentencia o el auto despachando ejecución, básicamente porque las personas de a pie no se lo suelen mirar cada día, y no existe un listado público de morosos.

      Esperando haber servido de ayuda, me despido atentamente

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    2. chico ya somos dos pero lo mio sigue

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    3. Hola estoy desesperada alquile mi local hace dos años les di todas las facilidades que quisieron desde abril me estan pagando mal pero este mes les mande un burofax el dia 18 y nada ahora no me cogen el telefono esta apagado desde ayer que puedo hacer.

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  4. Buenos días. Muy bueno este blog.
    Quería preguntar una pequeña duda. Tenemos alquilada una casa y los inquilinos siempre nos han dado problemas por lo que hemos tenido que recurrir más de una vez a burofaxes y otros medios para conseguir que cumplieran como arrendatarios. El problema es que han sido ellos los que nos han denunciado alegando parsimonia por nuestra parte y además "daños morales". Esta gente ha empezado a depositar el alquiler en el propio juzgado y no sabemos si es legal y qué tenemos que hacer para recuperarlo. Pensamos que a partir de ahora se va a repetir cada mes. Gracias

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    1. Apreciada Azucena,
      Lo que han hecho los inquilinos es consignar judicialmente las rentas para impedir que vosotros os podais negar a recibir el alquiler con vistas a desahuciarles por falta de pago.
      Es una de los mecanismos que la legislación articula para defender a los inquilinos para impedir que los propietarios puedan negarse a recibir el alquiler con vistas a desahuciar por impago. No digo que sea vuestro caso, pero esto ocurría, por ejemplo, en viviendas de renta antigua para echar a los inquilinos y poder alquilar de nuevo a precio de mercado).
      Tendríais que acudir al Juzgado en el que hayan consignado y acreditaros como propietarios-arrendadores y pedir que os entreguen el importe consignado.

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  5. Hola, tengo una arrendadataria que no me paga desde hace dos meses. He ido a hablar con ella pero nunca está y no me coge el teléfono, en la última conversación me dijo que no tenía trabajo y su novio me dijo que dejara de molestar y que si no lo hacía iba a tener problemas(encima). No se qué hacer pues si no me paga yo no puedo pagar la hipoteca, cómo se puede tener tanta cara!¿Qué puedo hacer? ¿Cuanto tiempo me supondrá hasta que los echen?Gracias.

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    1. Apreciado anónimo,
      Lo único que puedes hacer es, en primer lugar, NO VOLVER A LLAMAR NI PERSONARTE EN EL PISO, envia un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, reclamando la deuda e informándo a la inquilina de que si no paga en un plazo prudencial iniciarás los trámites judiciales.
      Si pasado un mes no te ha pagado, tendrás que instar un desahucio por falta de pago, si quieres puedes reclamar también las rentas debidas.
      El tiempo que tarda, depende del Juzgado en el que recaiga.
      Si tienes suerte y le notifican la demanda y NO SE OPONE a la misma en plazo, no tendrás que ir a juicio y directamente podrás acudir al día de lanzamiento fijado por el juzgado en la propia diligencia de admisión a trámite de la demanda. Esto puede ser entre 3 y 6 meses, pero como ya te he dicho, es en el mejor de los casos.
      Si se opone se puede alargar mucho más.

      Lo lamento mucho, saludos cordiales.

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    2. en un desahucio me encontre primero con la suvida del iva y no quiso pagarlo despues la basura diciendome que no hace basura,despues la comunidad si no paso po la escalera despues dos meses de alquiler me dice el insensato cogelos del fondo despues ni hablar pero no pago y pa colmo despues la mitad de alquiler lo coges o lo dejas ni hablar encima le cuenta aun amigo yo a este le ago bajar de la burra le meto em sesahucio y encima busca fallos que no se y llevo casi 3 meses y la sentencia es para julio y ellos tan anchos y encima ahora pagan pero no lo atrasado

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  6. Hola.
    Tenemos un inquilino que no pagaba. Le enviamos un requerimiento por burofax pero hubo un error en la documentación y se le envió a otra dirección, a la de un vecino de al lado que no vive en el piso. Aún así el inquilino nos dijo que encontró la carta en el suelo y al estar a su nombre la fue a buscar. Tanto la dirección de envío como la que figuran dentro del burofax son erróneas, es decir, le reclamamos por un piso que no es el suyo. Ahora ha pagado la totalidad de las mensualidades antes de que le llegue ninguna demanda, puedo continuar el proceso y reclamarle también las costas? Se entiende como enervado el proceso?
    A que puede acogerse el inquilino para salir ganando? Muchas gracias de antemano y un cordial saludo.

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    1. Apreciado Anónimo,

      Si no habeis interpuesto aún una demanda de desahucio y ha pagado no podeis interponer demanda.

      Si habíais interpuesto ya la demanda de desahucio por impago y os ha pagado antes de que se le notifique la pendencia del proceso, sólo podríais continuar si en la demanda se ha puesto expresamente que mediando notificación previa fehaciente con un mes de antelación, como mínimo, a la interposición de la demanda el inquilino NO PUEDE ENERVAR LA ACCIÓN y por tanto se continúa con el desahucio. Si no se ha puesto esto en la demanda, pagando el inquilino lo que adeuda antes de la notificación, enerva la acción (eso sí solo lo podría hacer por una sóla vez) y no se puede continuar porque carecería de objeto el pleito.

      Sobre las costas será el Juez el que notificado el pago y la satisfacción extraprocesal, dictará resolución dando por finalizado el pleito y con condena o no a las costas al demandado.
      Si hay condena en costas al demandado podrás continuar la ejecución por las mismas.

      Esperando haber sido de utilidad, me despido atentamente

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  7. le comento lo que tengo por si puede ayudarme, tengo contrato declarado, ha estado algo menos de cinco años y ha incumplido ya que se ha ido antes del año de prorroga, al recoger las llaves vimos el piso y habia destrozos, ese dia firmamos un documento de rescision de contrato y en el se hacian cargo de los destrozos (los iban a arreglar el con acuerdo nuestro y visto bueno nuestro del arreglo en quince dias) y del importe de las fras. de gas y luz (estan a mi nombre, pero en las fechas de su ocupacion del piso) le dimos 15 dias y no ha arreglado todo y no nos ha pagado lo que acordamos (fianza - luz-gas- destrozos no arreglados por el y que nos dijo que lo hicieramos nosotros y lo paga el) se rie de nosotros, somos los malos encima y ahora dice que has ta final del mes no paga porque no tiene dienero, que se conoce la ley y que alla nosotros, que hagamos lo que queramos, nuestra duda es que hacer, le demando o no?

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    1. Apreciado anónimo,
      Sin saber exactamente lo que consta en la rescisión del contrato respecto de los destrozos, y suponiendo que es una especie de reconocimiento de deuda, dependerá su decisión de la cuantía de dichos desperfectos.
      Tenga en cuenta que, si bien es la única herramienta que tiene a su alcance para poder reclamar a este Sr. los suministros impagados y los desperfectos, tendrá que como mínimo abonar las tasas judiciales, eso si no es necesario abogado y procurador que dependerá del importe a reclamar.

      Saludos

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    2. ¿No depositó fianza el inquilino?
      Cabría la posibilidad de cobrarse esas deudas de la fianza si no se la ha devuelto aún

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  8. Hola estoy interesado en ponerme en contacto contigo si es posible gracias

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    1. Apreciado anónimo,
      Puedes contactar conmigo en moferabad@gmail.com

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  9. Hola,me gustaría hacerte un consulta pero primero te relato brevemente la situción. El año pasado alquilé mi piso y mi inquilino no pago ni las rentas ni las facturas, ante esto le envié un burofax del cual hizo caso omiso y luego una demanda de desahucio pero el inquilino depositó las llaves en el juzgado un día antes de celebrarse el juicio. Ahora tengo que recuperar las rentas que me debe y los pagos de las facturas (más de 6 meses de alquiler y 8 de facturas) y para ello tengo poner otra demanda. Mi pregunta es ¿ cúanto tiempo tarda en salir la resolución y las costas de dicha demanda son a cargo del inquilino o mías?. Muchas gracias....

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    1. Apreciado anónimo,
      La resolución de los juicios depende, en primer lugar del tiempo que se tarde en localizar y notificar la vertencia del proceso al demandado (si bien si estamos ante una demanda de ejecución ésto no es necesario), de que se oponga o no a la demanda, y LO MÁS IMPORTANTE, del Juzgado., hay Juzgados muy lentos y hay Juzgados más rápidos, y de que se encuentren bienes susceptibles de embargo si se trata de una ejecución de sentencia.
      En cuanto a las costas, depende de quién gane el procedimiento y de que el Juzgado condene a su pago, así como de que el condenado las abone bien voluntariamente, bien porque se encuentre dinero efectivo que poder embargar.


      Saludos cordiales

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  10. Hola!! Me parece de gran ayuda tu blog, verás tengo una nave industrial alquilada y no recibo la renta desde hace seis meses. Voy a enviarle un burofax con acuso de recibo para intentar recuperar los atrasos ¿cómo redacto el burofax? ¿qué debo poner en el?
    Obligatoriamente ¿debo denunciar en caso de que el burofax no cumpla su cometido? o puedo no denunciar (por falta de medios económicos) aunque haya enviado el burofax
    Muchas gracias

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    1. Apreciado anónimo,
      En el burofax debes identificarte como propietario de la nave y decir que el titular del contrato adeuda X CANTIDAD DE EUROS por el impago de las mensualidades correspondientes a los meses ........ del año........
      Debes poner un plazo, yo lo cuento por días hábiles, desde la recepción para que te abonen la deuda, yo aconsejo facilitar un número de cuenta para que lo ingresen y así no tener contacto directo con ellos, para evitar posibles problemas.
      También advierto de que si en dicho plazo no ha procedido a abonar las mensualidades adeudadas se procederá a impetrar el correspondiente auxilio judicial en defensa de nuestros intereses, instando el correspondiente desahucio por falta de pago.

      Finalizo advirtiendo que de instar la correspondiente acción judicial, la presente comunicación servirá a los efectos del art. 22.4 segundo párrafo L.E.C. por lo que no cabrá la posibilidad de que Ud. pueda enervar la acción pagando.

      Voy a colgar un modelo como entrada.

      Saludos cordiales

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  11. hola tengo una pregunta me meti en un piso pague mi mes corriente y un mes de fianza este mes no he podido pagar por que he tenido problemas en mi trabajo y no me han pagado estoy a la espera de que me paguen, este mes pues basicamente lo cubre el deposito me pueden decir que deje el piso con un plazo de 4 dias ?estoy desesperada por que en cuatro dias es imposible encontrar donde quedarte alguien me puede decir si me tendrian que dar mas dias?

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    1. Apreciada Jesica, lamento haber tardado tanto en contestarte pero son tantas las consultas que no puedo ir más rápido. De todos modos ya sabeis que también teneis el correo electrónico que figura para consultas urgentes o personales que no querais que salgan en el blog.
      Tranquila porque en 4 días no pueden desalojarte. Si tienes contrato el único para ordenar tu desalojo es un Juez y un procedimiento de desahucio dura meses antes de sentencia.
      Distinto es que tu deuda irá incrementándose hasta que no desalojes y firmes la rescisión del contrato. Si el propietario no quiere firmarla deposita las llaves en el juzgado.

      Saludos cordiales

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  12. Hola, Montserrat, soy una mujer divorciada, y estoy esperando liquidación de bienes, hay una finca cuyo registro y propiedad está a nombre de mi padre, durante mi matrimonio en bienes gananciales hizo una casa mi padre donde trabajamos todos incluido mi marido,la casa no esta registrada a nombre de nadie,simplemente esta en la finca de mi padre,y figura en el catastro, pero no figura a nombre de nadie,la casa era de uso de segunda vivienda y prácticamente la usábamos yo mi ex-cónyuge y mi hijo, ahora antes de la liquidación de bienes, le han ofrecido una oferta de compra de la finca a mi padre, mi pregunta es, si puede vender sin ningún problema porque mi ex-cónyuge quiere reclamar la parte de la casa , y no se si tendrá algún derecho.
    Muchas gracias por tu blog y la gran ayuda que aportas a todo el mundo.

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    1. Apreciada anónima,
      De lo que me explicas entiendo que, la finca es de tu padre y registralmente no consta la casa inscrita, siendo que en el Catastro también consta a nombre de tu padre,habiendo pagado la construcción también tu padre y lo único que habéis aportado a la casa, a parte de vuestro trabajo y esfuerzo, es que con el beneplácito de tu padre la habéis disfrutado, lo cual no os otorga ningún derecho, sobretodo si quien ha seguido pagando tanto los gastos como consumos, impuestos, etc., ha sido tu padre y ha sido por un periodo de tiempo reducido
      De hecho para vender el único que tendrá que comparecer será tu padre y, si está casado en regimen de gananciales, su esposa pero nadie más, por consiguiente no creo que quede afecto por la liquidación de gananciales.

      Saludos cordiales

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  13. LLevo mucho más de un año en un proceso judicial esperando poder entrar a la vivienda, el inquilino dejó de pagar hace casi dos años y sabemos que abandonó la vivienda. Hemos seguido los pasos de arbitraje y juzgado.
    ¿Para qué sirve el arbitraje si el inquilino no ha dado señales de vida?. ¿He de declarar en la renta el dinero que no hemos recibido o considerarla una vivienda que no está en alquiler?
    María

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    1. Hacienda sólo considera que son créditos de muy dificil cobro, y por tanto no declarables, cuando hay proceso judcial ( y creo que también arbitral) y resolución que diga que es un crédito debido.

      Saludos

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  14. Hola quiero hacer una consulta, tenía un nave alquilada y me dejaron de pagar la renta y además desaparecieron, dejándome una gran deuda y si forma de ponerme en contacto con ellos, a través del Juzgado conseguí poder anular el contrato y poder entrar en la nave. Han dejado alguna maquinaria grande y un vehículo, he pensado venderlo para recupera algo de lo perdido, pero me han comentado que está todo embargado, por lo que no puedo venderlo. Para poder vender las cosas ¿Qué tengo que hacer? Ya que me gustaría vaciar la nave.

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    1. Cuando se practica un desahucio los bienes dejados en el local se consideran abandonados y pasa a formar parte del propietario del local o nave. Si no te han notificado nada a ti, pienso que eres un tercero de buena fe al que no le debería afectar el embargo de dichos enseres.

      Saludos

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  15. Hola Montserrat. En diciembre 2012 entró en vigor el contrato de arrendamiento que subscribí como arrendador con una empresa que alquilaba la casa para destinarla exclusivamente a vivienda permanente del administrador único de la empresa y de su familia.
    En hacienda me han dicho que al ser persona jurídica no tengo derecho a la reducción en el rendimiento declarado, pero me acabo de enterar que hay una sentencia en el Tribunal Superior de Justicia de Madrid que da la razón al recurrente y le permite la reducción. El nº de sentencia es 856/2009,de julio de 2011.Mi pregunta es ¿Tengo derecho a la reducción? Muchísimas gracias.

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  16. Hola. Tengo un piso de alquiler a estudiantes, después de varios disgustos comparto con vosotros una página que creo os puede interesar:

    http://es-es.emailreferences.com/arrendador.php

    No he vuelto a tener problemas, los morosos profesionales no aceptan el enlace, por el contrario los inquilinos transparentes no tienen inconveniente en crear un enlace

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  17. Los inquilinos de nuestro local comercial (dedicado a la hosteleria), antes de irse, lo han destrozado absolutamente todo: instalacion electrica, sanitarios, soleria, puertas, etc. Ademas no contentos con eso han desmantelado y tirado a la basura las instaciones de extraccion de humos, aire, calefaccion y climatizacion, griferia, camaras frigorificas, estanterias metalicas, etc.

    Recuperar lo destrozado se da por imposible ya que son insolventes, pero... ¿que posibilidades de exito hay si se les lleva a juicio por la via penal? ¿El juez solo les pondria una multa que nunca pagarian por insolventes o hay esperanzas de que les caiga una condena de carcel?

    Saludos

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    1. La vía y penal es larga y tortuosa y suele, en estos casos solventarse con una multa.
      El Código Penal establece:
      "Artículo 263

      1. El que causare daños en propiedad ajena no comprendidos en otros títulos de este Código, será castigado con la pena de multa de seis a 24 meses, atendidas la condición económica de la víctima y la cuantía del daño, si éste excediera de 400 euros.

      2. Será castigado con la pena de prisión de uno a tres años y multa de doce a veinticuatro meses el que causare daños expresados en el apartado anterior, si concurriere alguno de los supuestos siguientes:

      1.º Que se realicen para impedir el libre ejercicio de la autoridad o como consecuencia de acciones ejecutadas en el ejercicio de sus funciones, bien se cometiere el delito contra funcionarios públicos, bien contra particulares que, como testigos o de cualquier otra manera, hayan contribuido o puedan contribuir a la ejecución o aplicación de las Leyes o disposiciones generales.
      2.º Que se cause por cualquier medio, infección o contagio de ganado.
      3.º Que se empleen sustancias venenosas o corrosivas.
      4.º Que afecten a bienes de dominio o uso público o comunal.
      5.º Que arruinen al perjudicado o se le coloque en grave situación económica."

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  18. Tenemos un local comercial que en la actualidad está desarrollando la actividad de despacho prefesional, siempre hemos sufrido retrasos en en cobro del alquiler, Hace más de un mes les requirí mediante burofax con acuse de recibo y copia certificada la totalidad de la deuda pero olvidé indicarles un plazo cierto, indicándoles simplemente que lo antes psoible regularizaran tal situación. ¿Podemos interponer demanda de dehaucio, y teniendo en cuanta que ha pasado más de un mes no brindarles la posobilidad de enervar la acción? Le recuerdo que les concedimos "plazo cierto", simplemente les indicamos que procedieran a su regularización a la mayor brevedad posible.



    Atentamente



    Gabriela M.

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    1. La ley no establece que se tenga que fijar plazo para el pago, pero ante la duda yo enviaria un nuevo burofax.
      El art. 22.4 segundo párrafo de la LEC sólo establece:
      "Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

      Saludos

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  19. tengo un local alquilado desde febrero 2013, el inquilino es una sociedad limitada, los servicios segun contrato los tenia que poner a su nombre, pero la luz sigue a mi nombre.El contato es de 5 años, con un 1 año obligatorio y con aval bancario de 6 meses renovable; paga religiosamente hasta el mes de Agosto, el aval cumple el 15 de agosto, y no lo renueva; En el mes de Junio cerro y ha tenido cerrado hasta la fecha de hoy septiembre decia que iva a montar otro negocio dentro de lo pactado en contrato; Nos ponemos en contacto con el telefonicamente y le exijimos la presentacion del aval, nos dice que se va y que el mes de septiembre no le paga.Nosotros le decimos que si, pero que tenemos que ver en las condiciones que deja el local y le exijimos el pago de las deudas pendientes de luz( las lecturas no son reales pues al estar cerrado no las han tomado) pero el nos contesta que de la fianza quiere una cantidad dejandonos otra irrisoria para afrontar los gasto. No accede a enseñarnos el local ni acepta las condiciones que le hemos dado. Ha fecha de hoy lleva 5 dias sin abonar el recibo de alquiler. Tambien quiero preguntarle si yo tengo que pagar el iva si el no me paga.

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    1. Si hay deudas pendientes la fianza sólo la podreis utilizar si hay resolución de contrato o sentencia dándolo por resuelto.
      De igual forma y mientras no entre en vigor el principio de caja que el gobierno prevee aprobar para que no se tenga que abonar el IVA mientras no se cobren las facturas, deberás abonar el IVA y declarar como cobrado, aunque no lo hayas hecho, el alquiler mientras no tengas una resolución judicial condenando a la empresa al pago, momento en que Hacienda considera que es un crédito de difícil cobro y te permite recuperar el IVA hasta que lo cobres efectivamente, momento en que deberás abonarlo a Hacienda.
      Pero cuidado, creo que sólo lo podrán aplicar el citado criterio de caja los autónomos o profesionales, no sé si también afectará a los alquileres.

      SAludos

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  20. Hola, me gustaria haber si me pudierais ayudar...os explico, nosotros tenemos en comun por motivo de herencia un negocio "drogueria" entre los hermanos. Pues se la tenemos alquilada aun personajillo por no decir otra cosa, que nos debe ya tres meses y el material que le dejamos en la tienda que esta valoradi en 24000 euros. En el contrato sale reflejado tanto l valor del material " que nos lo tenia que devolver en los primeros 6 meses" como el del alquiler. Le hemos enviado dos burofax de los impagos y vamos a tramitar ya la denuncia...me gustaria saber si hay alguna manera de sacar a ese tipajo de alli oorque veo que cuando llegue la denuncia va a empezar a sacar todo el material que tenemos en la tienda y cuando llegue el dia del juicio se va hacer insolvente. Si no os importa me podrias responder a mi correo electronico os lo agradeceria....mi correo es ese_bamba@hotmail.com. Una saludo y espero que me ayudeis. Porque es la primera vez que me pasa.

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  21. hola tengo una pregunta vivo en un piso desde 2008 tengo 2 meses de fianza he pagado mi alquiler de forma puntual pero por motivos de falta de trabajo y deudas de mi ex pareja que las estoy asumiendo no he podido pagar tengo una póliza que vence en diciembre con la cual podre hacer frente a las cuotas pendientes ,pero mi dueño de casa no quiere esperarme,y he firmado el Plan de Alquiler Garantizado, (PNAG)
    Quiero saber cuanto tiempo tengo para que me desahucien legalmente.

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    1. Por lo que he podido indagar, parace ser que desde el primer impagoy notificación del propietario a la Corte de arbitraje del mismo, hasta que el arbitro dicte laudo decretando el desahucio puede pasar entre un mes y medio a dos meses, pero si tras dictarlo no te has ido voluntariamente del piso sólo podrán echarte físicamente si el propietario presenta demanda de ejecución ante los Juzgados, con lo cual el plazo hasta el desahucio se puede alargar unos cuantos meses más.

      Saludos

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  22. hola tengo un local en propiedad el cual el inquilino hace seis meses no me paga reclamando la deuda mandándole un buro fax yendo al juzgado a presentar denuncia y no puedo presenta denuncia sino es por abogado y procurador quisiera saber si hay otra manera de poder recuperar el local y la deuda. Saludos

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    1. Estimado Serafín,
      Lamentablemente ese es el único cauce legal que hay, una vez están dentro de tu vivienda si ellos de motu propio no quieren irse solo conseguirás el desalojo si hay orden judicial de desahucio, y esto lo conseguirás sólo si interpones una demanda.

      Puedes pedir abogado del turno de oficio si no tienes ingresos, o pedir presupuesto a algún abogado, según con quien contactes puede que no te resulte tan caro.

      Saludos cordiales

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  23. Hola,quisiera hacerte una consulta:estaba de alquiler en un piso se nos acsbaba el contrato en agosto y acordamos cn el.dueno d nno pagar el ultimo mes y que se locobrara d la fianzs. me fui del piso cdo habiamos acordado y le enttegue /as llaves. Al pasar unps dias empezo a enviatme sms como k abos cosas rotas cdo n es adi y exigiendome k le psgsrs ese mes. el ultimo k me envio m dice k me vs s denuciar. Que pasaroa sí n estpy n l piso?? Gracias

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    1. apreciado anónimo
      En primer lugar, para reclamarte por la vía civil los supuestos desperfectos que alega el propietario deberá pagar unas tasas judiciales que, dependiendo del importe que pretenda reclamar, no le va ha resultar rentable, y en segundo lugar, necesitará un domicilio donde demandarte.

      ¿firmasteis algún documento conforme le entregabas el piso habiéndo revisado su estado la propiedad?
      Mírate la rescisión de contrato.

      Saludos cordiales

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  24. COMO REPARTIR 62,326 € ENTRE VIUDA Y DOS HIJOS EN RÉGIMEN DE GANANCIALES EN HERENCIA ABINTESTATO. (VIUDA 82 AÑOS HIJOS MAYORES DE EDAD

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    1. En derecho común español, en gananciales la mitad le pertenecería a la viuda y el resto a los hijos como herederos, dejando a salvo el usufructo de la viuda si le corresponde.
      Saludos cordiales

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  25. hola mi padre alquilo un local y ello construyeron y lo hicieron firmar que tenian que pagar la mitad de todo y sucede, que en el contrato estas que todo lo pagara el inquilino pero no has recibido ni un peso del alquiler gracias

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    1. Si hay un documento en en que el se compromete a abonar la mitad y su padre lo firmó con plena capacidad, le obliga.
      En cuanto a que no le paguen el alquiler, si él no ha abonado la mitad de las obras podrán no pagar la renta hasta que ambas deudas se compensen. Si no es así y le deben rentas sin que haya deuda poa parte de su padre, porque ha pagado la mitad de las obras, podrá reclamarles el pago de las rentas.

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  26. Hola deje un piso hace poco tiempo en el cese de contrato pone q debo una mensualidad la cual he abonado menos de la mitad, según la dueña ella ha pagado la luz sin darse cuenta t me reclama 1200 € me puede denunciar por lo segundo

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    1. Si hay fianza podría aplicarla al pago de la factura de luz, si no hay podría reclamarselo si en el contrato figura que Ud. debía hacerse cargo del suministro, pero en ambos casos debería acreditar que el consumo ha sido suyo.

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  27. hola necesito ayuda con una consulta.tengo un piso que alquile a una pareja y pusimos a un tercero como avalista como no me pagaban despues de unos cuantos intentos anulamos el contrato con reconocimiento de deuda y se fueron pero ya van 3 meses y ni me pagaron nada voy a solicitar monitorio pero no me dejaron direccion les envie burofax a direcciin dni pero ninguno lo recogio como puedo hacer?graciad

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  28. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

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  29. Hola Montserrat, tenemos un local alquilado y el inquilino no nos pagaba la renta. Se envío un burofax reclamando la deuda y la rescisión del contrato por vencimiento. Ni pagó ni s3 fue, y lo llevamos a jucio. El abogado enfocó el jucio en base a recuperar el local para que no pudiera enervar la acción. Ahora nos lo hemos encontrado destrozado con el agua, luz cortados. Tenemos que hacer frente a muchos gastos y nos vemos en la necesidad de alquilarlo. Hay algún problema en hacerlo teniendo en cuenta que el juez basó la sentencia en que no queriamos volverlo a alquilar? Si lo hacemos el inquilino puede ejercer el derecho preferente a otros inquilinos que estaba en contrato?
    Gracias,

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    1. Apreciado anónimo,
      Por lo que cuentas, pienso que fue un desahucio por falta de pago sin posibilidad de enervar la acción porque requerísteis por burofax al pago un mes antes de demandar.
      En los locales de negocio no existe la posibilidad en la ley de recuperarlo porque no quieras alquilarlo más.
      En concreto la LAU establece que el propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:

      No paga la renta o la fianza.
      Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.
      Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
      Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

      Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:

      No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.
      Le perturba en la utilización del local.
      De todas formas le recomiendo que pregunte al abogado que le llevó el desahucio.

      Saludos cordiales.

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  30. Tengo un juicio por no pagar el alquiler en septiembre y el lanzamiento el 21 de octubre si me presento al juicio sin abogado porque no lo pedi que pasara mi marido y yo estamos en paro y no tengo bienes que puede pasar el lanzamiento es firme muchas gracias

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    1. Apreciada anónima, si asiste al juicio sin abogado no podrá defenderse.
      De todas formas la oposición al desahucio por falta de pago es muy tasada, sólo se puede oponer haber pagado o que no se haya pagado por culpa del propietarios.

      A lo sumo podrán pedir que se prorrogue un mes más el lanzamiento.

      Lo lamento

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  31. Hola como propietario de una vivenda, ¿se puede demandar por reclamacion de cantidad, si no esta declarado el contrato de alquiler? El inquilino se ha marchado dejando cantidades pendientes de luz y alguna mensualidad, gracias

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    1. Apreciado anónimo,
      Podrá reclamar aunque no declare las rentas, por vía del juzgado Agencia Tributaria no se enterará, el único quer podría informar es el inquilino si lo sabe.

      saludos cordiales

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  32. Hola resulta que yo le servi de fiadora a mi hermano de una casa que tenia el en alquiler, hace tres meses desocupo ya que se encuentra sin trabajo y sin plata para pagar la deuda que dejo en la oficina de arrendamiento, el no tiene conque pagar mi pregunta es la sigte.
    Tendria que pagar la deuda que dejo sabiendo que yo no trabajo ni tengo los medios para pagar y me reportarian a las centrales de riesgo?
    Cuando fui la fiadora fue porque tengo mi apto con mi esposo pero está hipotecado por el banco y todavia lo debemos me perjudicaria en algo? POR FAVOR LES AGRADEZCO UNA RESPUESTA

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    1. Apreciada anónima
      En España cuando se afianza una obligación de pago el fiador responde con sus bienes presentes y futuros, si actualmente su piso está hipotecado es muy probable que no se lo embarguen por esta deuda porque seguramente sea muy inferior al valor de la hipoteca, pero que figure en las listas de morosos dependerá del acreedor, que la inscriba en ellos o no una vez le haya requerido al pago y no haya pagado.

      Saludos cordiales

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  33. puede un juzgado precintar el local que tienes alquilado si hay deudas pendientes sin avisar y sli los enseres y maquinaria que hay los necesitas para trabajar?

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    1. Apreciado anónimo,
      La diligencia de embargo en principio siempre se debe notificar, pero la notificación puede que sea por edictos si lo han intentado personalmente y no lo han conseguido. Debería consultar el procedimiento judicial para saberlo.

      Saludos cordiales.

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    2. Artículo 592 Orden en los embargos. Embargo de empresas

      1. Si acreedor y deudor no hubieren pactado otra cosa, dentro o fuera de la ejecución, el Secretario judicial responsable de la ejecución embargará los bienes del ejecutado procurando tener en cuenta la mayor facilidad de su enajenación y la menor onerosidad de ésta para el ejecutado.
      Ir a Norma modificadora Número 1 del artículo 592 redactado por el apartado doscientos cuarenta y cinco del artículo decimoquinto de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial («B.O.E.» 4 noviembre).Vigencia: 4 mayo 2010

      2. Si por las circunstancias de la ejecución resultase imposible o muy difícil la aplicación de los criterios establecidos en el apartado anterior, los bienes se embargarán por el siguiente orden:

      1.º Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
      2.º Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
      3.º Joyas y objetos de arte.
      4.º Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
      5.º Intereses, rentas y frutos de toda especie.
      6.º Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
      7.º Bienes inmuebles.
      8.º Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
      9.º Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

      3. También podrá decretarse el embargo de empresas cuando, atendidas todas las circunstancias, resulte preferible al embargo de sus distintos elementos patrimoniales.



      Artículo 605 Bienes absolutamente inembargables

      No serán en absoluto embargables:

      1.º Los bienes que hayan sido declarados inalienables.
      2.º Los derechos accesorios, que no sean alienables con independencia del principal.
      3.º Los bienes que carezcan, por sí solos, de contenido patrimonial.
      4.º Los bienes expresamente declarados inembargables por alguna disposición legal.

      Artículo 606 Bienes inembargables del ejecutado

      Son también inembargables:

      1.º El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia.
      2.º Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.
      3.º Los bienes sacros y los dedicados al culto de las religiones legalmente registradas.
      4.º Las cantidades expresamente declaradas inembargables por Ley.
      5.º Los bienes y cantidades declarados inembargables por Tratados ratificados por España.


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  34. buenas noches. me dirijo a usted , porque me encuentro "francamente desesperada"
    alquile mi apartamento a una srta y no paga ni luz ni agua como está pactado en contrato , el dia 1 de oct se cumplio su contrato y el coge la fianza para pagar este mes .. cuando la llamo me insulta y se muestra agresiva
    no se que actitud tomar , pues lo que quiero es que abandone mi propiedad , y tengo miedo a que cause desperfectos pues la veo con muy mala fe . me podría decir que actitud tomar

    gracias por su ayuda

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    1. Apreciada anónima,
      Deberá instar un desahucio por falta de pago.
      Si no puede hacer frente al pago de un abogado privado y las tasas judiciales, deberá pedir abogado del turno de oficio.
      Lo primero sería enviar un burofax reclamando el pago de lo debido y SOBRE TODO cuidado con llamarla o personarse a hablar con la inquilina, yo no lo recomiendo, están muy de moda las denuncias penales por nimiedades de los inquilinos a los propietarios y viceversa.

      Saludos cordiales.

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